An Alternative for Future Lending: Income-Linked Repayments

Author information:

Zsombor Incze https://orcid.org/0009-0004-9899-1216: University of Miskolc, PhD Student; OTP Bank Retail Division, Employee. E-mail: zsombor.incze@incze.hu

Cite as (APA):

Incze, Z. (2025). An Alternative for Future Lending: Income-Linked Repayments. Financial and Economic Review, 24(3), 95–122. https://doi.org/10.33893/FER.24.3.95

Column:

Study

Journal of Economic Literature (JEL) codes:

G20, G21, G50, G51

Keywords:

mortgage loan, career cycle, instalment, house purchase, housing affordability

References:

Alm, J. – Follain, J.R. (1984): Alternative mortgage instruments, the tilt problem, and consumer welfare. Journal of Financial and Quantitative Analysis, 19(1): 113–126. https://doi.org/10.2307/2331005

Banai, Á. – Fábián, G. – Hajnal, G. – Nagy, T. – Winkler, S. (2021): Növekvő lakásárak Magyarországon – okok és következmények (Rising housing prices in Hungary – causes and consequences). In: Salamin, G. – Tóth, B. (eds.): Az urbanisztika aktuális kérdései (Current issues in urban planning). Magyar Urbanisztikai Társaság, Budapest.

Becsei, A. – Csányi, P. – Bógyi, A. – Máriás, E. – Gacsal, M. – Kovács, L. (2023): Digital citizenship, digital banking – Digitalization proposals by the Hungarian Banking Association – From basic banking services to mortgage loans, or how to apply for a mortgage loan in 15 minutes instead of 15 days. Economy and Finance, 10(4): 369–403. https://doi.org/10.33908/EF.2023.4.4

Bélanger, P. (2012): Assessment of fixed rate mortgage implied insurance cost: Method and ex-post Swiss market analysis. No. eres2012–372, European Real Estate Society (ERES). https://eres.architexturez.net/system/files/pdf/eres2012_372.content.pdf

Bereczki, Á. – Lados, C. – Szabó, B. – Winkler, S. (2025): A 2014-et követő évtized lakáspiaci árváltozásának mozgatórugói (Drivers of Housing Price Changes in the Decade After 2014). KAPOCS, 2025(1–2): 60. https://doi.org/10.63582/KAPOCS.2025.1-2.5

Bethlendi, A. (2015): Bad product development results in systemic market failure – Foreign currency mortgage loans to Hungarian households. Financial and Economic Review, 14(1): 5–30. https://hitelintezetiszemle.mnb.hu/en/1-bethlendi-en

Blackwell, T. – Kohl, S. (2017): The origins of national housing finance systems: a comparative investigation into historical variations in mortgage finance regimes. Review of International Political Economy, 25(1): 49–74. https://doi.org/10.1080/09692290.2017.1403358

Bodzási, B. (2015): A devizahitelezés korszaka Magyarországon (The era of foreign currency lending in Hungary). Fontes Iuris, 1(1): 7–17. http://real.mtak.hu/25520/1/A_devizahitelezes_korszaka_Magyarorszagon_u.pdf

Bourassa, S.C. – Hoesli, M. (2010): Why do the Swiss rent?. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 40(3): 286–309. https://doi.org/10.1007/s11146-008-9140-4

Bozsik, S. (2002): A lakáshitelezés és egyes makroökonómiai változók kapcsolata nemzetközi összehasonlításban (The relationship between housing lending and certain macroeconomic variables in international comparison). Hitelintézeti Szemle, 1(3): 32–49. https://www.bankszovetseg.hu/Content/Hitelintezeti/023Bozsik.pdf

Bozsik, S. (2009): A magyar bankrendszer válságtűrő képessége (Crisis resilience of the Hungarian banking system). Észak-magyarországi Stratégiai Füzetek, 6(2): 46–67. https://epa.oszk.hu/05300/05359/00011/pdf/EPA05359_strat_2009_02_046-067.pdf

Chong, J.H.W.C. (2010): Danish Mortgage Regulations – Structure, Evolution, and Crisis Management. 9 Wash. U. Global Studies Law Review. 9(2), 371. https://openscholarship.wustl.edu/law_globalstudies/vol9/iss2/7

Dancsik, B. – Fábián, G. – Fellner, Z. – Horváth, G. – Lang, P. – Nagy, G. – Oláh, Z. – Winkler, S. (2015): A nemteljesítő lakossági jelzáloghitel-portfólió átfogó elemzése mikroszintű adatok segítségével (Comprehensive analysis of the non-performing residential mortgage portfolio using micro-level data). MNB-tanulmányok különszám, Magyar Nemzeti Bank. https://www.mnb.hu/letoltes/mnb-tanulmanyok-kulonszam-a-nemteljesito-lakossagi-jelzaloghitel-portfolio-atfogo-elemzese.pdf

Dancsik, B. – Fábián, G. – Fellner, Z. (2019): A devizahitelezés kialakulásának körülményei – okok és okozatok (Circumstances behind the development of foreign currency lending – causes and effects). In: Bodzási, B. (ed.): Devizahitelezés Magyarországon. A devizahitelezés jogi és közgazdasági elemzése (Foreign currency lending in Hungary. Legal and economic analysis of foreign currency lending). Budapesti Corvinus Egyetem, pp. 111–135. https://unipub.lib.uni-corvinus.hu/4108/1/devizahitelezes2019.pdf#page=112

Dóra, I. – Hegedüs, J. – Horváth, Á. – Sápi, Z. – Somogyi, E. – Székely Gáborné (2018): Miben élünk? A 2015. évi lakásfelmérés részletes eredményei (What do we live in? Detailed results of the 2015 housing survey). Budapest: Központi Statisztikai Hivatal. https://www.ksh.hu/docs/hun/xftp/idoszaki/pdf/miben_elunk15_2.pdf

Dougherty, A. – Van Order, R. – Villani, K. (1982): Pricing shared-appreciation mortgages. Housing Finance Review, 1: 361–375.

Fabozzi, F.J. – Modigliani, F. (1992): Mortgage and Mortgage-Backed Securities Market. Harvard Business School Press. Boston, Massachusetts.

Fáykiss, P. – Palicz, A. – Szakács, J. – Zsigó, M. (2018): Experiences of Debt Cap Regulations in Hungarian Retail Lending. Financial and Economic Review, 17(1): 34–61. https://doi.org/10.25201/FER.17.1.3461

FHA (2025a): FHA Growing Equity Mortgages. Federal Housing Administration. https://www.fha.com/growing_equity. Downloaded: 23 March 2025.

FHA (2025b): FHA Graduated Payment Mortgages. Federal Housing Administration. https://www.fha.com/graduated_payment. Downloaded: 10 August 2025.

Greenwald, D.L. – Landvoigt, T. – Van Nieuwerburgh, S. (2021): Financial Fragility with SAM?. The Journal of Finance, 76(2): 651–706. https://doi.org/10.1111/jofi.12992

Hajnal, G. – Lados, C. (2022): Analysis of the Repricing Practice of Newly Disbursed Housing Loans. Financial and Economic Review, 21(3): 5–43. https://doi.org/10.33893/FER.21.3.5

Hegedüs, J. (2021): Lakásrendszerek és társadalmi egyenlőtlenségek (Housing systems and social inequalities). In: Köllő, J. (ed.): Kertesi Gábor 70 éves. Írások neki és róla (Gábor Kertesi turns 70. Writings for him and about him). Budapest: MTA KRTK, Közgazdaságtudományi Intézet, pp. 131–144. https://kti.krtk.hu/wp-content/uploads/2024/08/Kertesi-Gabor_70-eves.pdf

Hegedüs, J. – Somogyi, E. (2004): Lakáshitelezés, támogatási alternatívák és megfizethetőség (Housing credit, subsidy alternatives and affordability). Közgazdasági Szemle (Economic Review), 51(3): 193–217.

Hegedüs, J. – Székely, J. (2022): Lakásárak, jövedelmek és területi egyenlőtlenségek (House prices, incomes and territorial inequalities). In: Kolosi, T. – Szelényi, I. – Tóth, I.G. (eds.): Társadalmi Riport 2022 (Social Report 2022). Tárki, Budapest.

HUD (2025): Federal Housing Administration History. U.S. Department of Housing and Urban Development. https://www.hud.gov/aboutus/fhahistory. Downloaded: 10 August 2025.

Hull, I. (2017): Amortization requirements and household indebtedness: An application to Swedish-style mortgages. European Economic Review, 91: 72–88. https://doi.org/10.1016/j.euroecorev.2016.09.011

Iezman, S.L. (1981): The Shared Appreciation Mortgage and the Shared Equity Program: A Comprehensive Examination of Equity Participation. Real Property, Probate and Trust Journal, 16(3): 510–545. http://www.jstor.org/stable/20781566

Kim, D. – Raciborski, E. – Várgedő, B. (2024): Experiences from the MNB's Green Preferential Capital Requirement Programme and the Extension of the Programme. Financial and Economic Review, 23(3): 193–209. https://hitelintezetiszemle.mnb.hu/en/fer-23-3-fa1-kim-raciborski-vargedo

Király, J. – Nagy, M. (2008): Jelzálogpiacok válságban: kockázatalapú verseny és tanulságok (Mortgage markets in crisis: risk-based competition and lessons learned). Hitelintézeti Szemle, 7(5): 450–482. https://www.bankszovetseg.hu/Content/Hitelintezeti/HSZ5_kiraly_nagy_450_482.pdf

Kovács, G. (2004): A jelzáloglevél-kibocsátáson alapuló hitelezés problémái történeti megközelítésben (Problems of mortgage-backed lending in a historical perspective). In: Botos, K. (ed.): Pénzügyek a globalizációban (Finance in globalization). Szeged: JATEPress, pp. 110–136.

Kovács, L. – Nagy, E. (2020): Életciklus és törlesztőrészlet. A reálértékben állandó törlesztőrészlet és életciklus-jövedelem alkalmazhatósága a lakáshitelezésben (Life cycle and monthly repayments: the application of constant real monthly repayments and life-cycle income in the case of housing loans). Közgazdasági Szemle (Economic Review), 67(10): 1029–1056 http://doi.org/10.18414/KSZ.2020.10.1029

Kovács, L. – Pásztor, S. (2018): A globális jelzálogpiac helyzete és kihívásai (The state of global mortgage markets and the challenges to them). Közgazdasági Szemle (Economic Review), 65(12): 1225–1256. https://doi.org/10.18414/KSZ.2018.12.1225

Kovács, L. (2013): A devizahitelek háttere (Background of foreign currency loans). Hitelintézeti Szemle, 12(3): 183–193. https://www.bankszovetseg.hu/Content/Hitelintezeti/183-193-Kovacs.pdf

Leeds, E.M. (1993): The riskiness of price-level adjusted mortgages. Review of Business, 15(1), 42.

Lessambo, F. (2013): Mortgage Markets. In: The International Banking System: Capital Adequacy, Core Businesses and Risk Management. Palgrave Macmillan, London, pp. 159–167. https://doi.org/10.1007/978-1-137-27513-4_16

Marsi, E. (2008): Elmélkedés a subprime egyes jelenségeiről. Hitelintézeti Szemle, 7(5): 483–490. https://www.bankszovetseg.hu/Content/Hitelintezeti/HSZ5_marsi_483_490.pdf

MBH (2025): Piaci Lakáscélú Hitelek (Market Housing Loans). MBH Bank. https://www.mbhbank.hu/lakossagi/kolcsonok/jelzalog/lakascelu-hitelek. Downloaded: 25 March 2025.

MNB (2020): Housing Market Report - June 2020. Magyar Nemzeti Bank. https://www.mnb.hu/letoltes/laka-spiaci-jelente-s-2020-ju-nius-en.pdf

MNB (2023): Hitelezési Folyamatok 2023 IV. negyedév (Lending Processes 2023 Q4). Magyar Nemzeti Bank. https://www.mnb.hu/letoltes/hitelezesi-folyamatok-flyer-2023-iv-hu.pdf. Downloaded: 12 August 2025.

MNB (2024a): Housing Market Report – November 2024. Magyar Nemzeti Bank. https://www.mnb.hu/letoltes/housing-market-report-2024-november.pdf

MNB (2024b): Az MNB az adósságfék szabályok és a Minősített Fogyasztóbarát keretrendszer módosításával erősíti a zöld hitelezést (The MNB strengthens green lending by amending the debt brake rules and the Qualified Consumer-Friendly Framework). Magyar Nemzeti Bank. https://www.mnb.hu/sajtoszoba/sajtokozlemenyek/2024-evi-sajtokozlemenyek/az-mnb-az-adossagfek-szabalyok-es-a-minositett-fogyasztobarat-keretrendszer-modositasaval-erositi-a-zold-hitelezest. Downloaded: 9 August 2025.

Nagy, E. (2023): Az én házam, az én váram (My house, my castle). MyBook, Budapest.

Nagy, G.L. – Bozzai, R. – Tóth, I. – Incze, Z. (2021): Green? Covered bond? Green covered bond!. Economy and Finance, 8(1): 2–26. https://doi.org/10.33908/EF.2021.1.1

Nagy, G.L. – Incze, Z. – Landgraf, E. (2020): Mortgage Bank Refinancing – Proposals for Implementation of the European Covered Bond Directive in Hungary. Financial and Economic Review, 19(3): 102–129. https://doi.org/10.33893/FER.19.3.102129

Nyeste, O. – Árokszállási, Z. (2012): Devizahitelezés Magyarországon – régiós makrogazdasági, fiskális és monetáris politikai megközelítésben (Foreign currency lending in Hungary – from a regional macroeconomic, fiscal and monetary policy perspective). In: Kovács, L. (ed.): Negyed százados a magyar bankrendszer(The Hungarian banking system is a quarter of a century old). Magyar Bankszövetség, Budapest. https://www.bankszovetseg.hu/Content/Publikaciok/25_eves_a_magyar-bankrendszer_tanulmanykotet_2012.pdf

Papp, M. (2005): A jelzáloglevél alapú finanszírozás helyzete Magyarországon pénzügyi stabilitási szempontból (The situation of mortgage-backed securities financing in Hungary from a financial stability perspective). MNB Műhelytanulmány 36. Magyar Nemzeti Bank. https://www.mnb.hu/letoltes/mt36.pdf

Parragh, B. – Végh, R. (2018): Megújuló állam – megújuló tőkepiac (Renewable state – renewable capital market). Polgári Szemle, 14(4–6): 48–78. https://doi.org/10.24307/psz.2018.1205

Quirk, P. (2010): Cover me: The economy is on fire (The German Pfandbrief). German Law Journal, 11(12): 1323–1346. https://doi.org/10.1017/S2071832200020265

Rose, J.D. (2011): The incredible HOLC? Mortgage relief during the Great Depression. Journal of Money, Credit and Banking, 43(6): 1073–1107. https://doi.org/10.1111/j.1538-4616.2011.00418.x

Sanders, A.B. – Slawson, V.C. (2005): Shared appreciation mortgages: Lessons from the UK. Journal of Housing Economics, 14(3): 178–193. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2005.07.007

Schepp, Z. – Pitz, M. (2022): Lakossági devizahitelezés Magyarországon: problémafelmérés és a frankhitelek banki árazásának empirikus vizsgálata (Retail foreign currency lending in Hungary: problem assessment and empirical study of bank pricing of Swiss franc loans). PTE KTK Műhelytanulmányok, 2012(1–4). https://journals.lib.pte.hu/index.php/workingpapers/article/view/5941

VDP (2025): Security. Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). https://www.pfandbrief.de/en/security/. Downloaded: 9 August 2025.

Winkler, D. – Jud, D. (1998): The Graduated-Payment Mortgage: Solving the Initial Payment Enigma. Journal of Real Estate Practice and Education, 1(1): 67–79. https://doi.org/10.1080/10835547.1998.12091557